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  • 怎样计算二手房折旧费?二手房折旧费计算依据

    网友 2021-09-10 11:29

优质回答 回答者:admin
怎样计算二手房折旧费?

房屋在长期的使用过程中,虽然原有的实物形态并没有发生改变,但是由于自然损耗和人为的损耗,它的价值也会逐渐减少,这部分因为损耗而减少的价值,通常以货币的形式表现,这就是折旧费。

确定折旧费的依据是以下几个因素:
1. 房屋的残值。
具体是指房屋经过长期使用,失去使用价值后,经过拆除清理之后的残留的建筑材料的价值。

2. 建筑造价。
它是核算折旧费的基础,由建造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、利润所组成,是住宅经营中的进货价。由于住宅的使用年限通常都长达几十年,在这段时间内物价变化很大,所以一般不以其原始造价为计算依据,而是按现实条件下重新建造该类住宅所需要的货币支出来计算。

3. 清理费用。
具体是指拆除清理已经报废的破旧房屋时所需要支付的人工、机器工具的费用。它是使用房屋的追加耗费,计入成本之内。通常都以残值扣除清理费用后的剩余部分为净残值,它在住宅价值中所占的比例不大,而且是在住宅报废后才能得到的,因此与原值无法比较。
在计算残值时,都采用按当时工资和材料价格水平预告估计的办法,有时也采用残值率 ( 残值和原值的比率) 这一参数。各种房屋的残值率一般为: 钢筋混凝土结构为0,砖混结构为 2%,砖木结构一等为 6%,砖木结构二等为 4%,砖木结构三等为 3%,简单结构为 0。

4. 使用年限。
具体是指住宅在有形的磨损下能够维持正常使用的年限。使用年限是由住宅的结构和质量决定的自然寿命。折旧年限是指住宅价值转移的年限,它是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命,折旧年限除了和使用年限有关外,还受到无形损耗的影响。
了解了上面的四个因素后,我们来看一下折旧费的计算公式: 折旧费 = ( 造价 - 残值) ÷ 折旧年限,或是折旧费 = 造价 × ( 1 - 残值率) ÷ 折旧年限。

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